La vente d’un immobilier commercial est encadrée par la loi et certaines règles doivent être respectées pour que la cession se déroule sans encombre. Au vu des différentes conditions à observer, certains éléments concernant les modalités et les caractéristiques de cette transaction doivent être sus, aussi bien par le vendeur que par l’acheteur.
1. Cession d’un immobilier commercial en copropriété ou appartenant à plusieurs personnes
La vente de locaux commerciaux ne peut avoir lieu que si seulement l’ensemble des associés se met d’accord pour céder le bien. Le cas est le même pour les locaux professionnels appartenant à deux ou plusieurs particuliers, entre autres, les couples et les héritiers. Cette approbation doit être en bonne et due forme, c'est-à-dire que tous les propriétaires, associés ou autres, doivent signer une preuve écrite de leur acceptation de la cession. Normalement, cet accord doit être présenté avec les autres documents requis, comme l’évaluation du loyer moyen, les activités commerciales possibles à faire, le règlement de copropriété, les diagnostics obligatoires et l’affluence des gens.
2. Estimation de la valeur d’un local commercial à la vente
L’estimation des biens à vendre n’est pas la même pour un logement et pour un local commercial. Les critères à considérer sont différents, compte tenu de l’usage de l’immobilier. Généralement, la surface disponible et habitable, le quartier et la commodité sont les principaux éléments qui permettent de définir le prix des maisons et des appartements. Quant aux biens destinés à l’usage commercial, les critères qui entrent en ligne de compte sont :
- l’emplacement ou la situation du local (l’environnement, près d’un parking ou d’un transport en commun, sur une rue passante ou autres) ;
- les dispositifs de sécurité disponibles (issues de secours, extincteur, alarme et vidéosurveillance) ;
- l’entretien (planning des maintenances, le respect des normes et les récents travaux de rénovation) ;
- l’agencement (cave, vitrine, réserve, surface de vente et au sol).
Ces éléments permettent au vendeur de classer le bien et de l’estimer à sa juste valeur pour qu’aucune des parties, propriétaires et acheteurs, ne soit lésée.
3. Cession d’un immobilier commercial ou vente d’un fonds de commerce
Le contrat et les opérations à effectuer ne sont pas les mêmes lorsque les éléments à céder concernent l’ensemble des contenus dans le commerce ou le bien uniquement. Le local commercial se réfère juste aux murs, c'est-à-dire à l’immobilier proprement dit. Dans le cas où la vente se rapporterait aux divers éléments qui forment le commerce, entre autres le nom de l’enseigne, les outils, les mobiliers, les matériels et le bien immobilier, il est question d’un fonds de commerce.
4. La vente d’un local loué
Les propriétaires ne sont pas obligés d’attendre la fin du bail commercial pour pouvoir mettre en vente leur bien. Un local loué peut être mis en vente, sous condition d’aviser le locataire de cette décision. Ce dernier bénéficie du droit de préemption qui fait qu’il doit être le premier à être informé de la cession. En effet, le locataire a la priorité s’il désire acheter le bien qu’il loue. Pour ce faire, le propriétaire a l’obligation de l’informer formellement par le biais d’une lettre contenant les conditions de vente et le prix. Cette lettre en bonne et due forme est à envoyer par voie postale en courrier recommandé avec accusé de réception. Le propriétaire peut aussi le donner directement au locataire sans l’intermédiaire d’une tierce personne. Une attention particulière doit être portée à sa rédaction étant donné qu’elle équivaut à une offre de vente et que les termes mentionnés doivent être respectés dans le cas où la transaction immobilière aurait lieu.
Le locataire dispose d’un mois pour donner sa réponse, à partir du moment où il a reçu la notification. Dans le cas où il désirerait devenir propriétaire et qu’il aurait accepté la proposition, il a deux mois pour procéder à la réalisation de l’acquisition proprement dite. Le locataire doit être informé de tout changement des termes de vente si jamais le propriétaire envisage de les modifier en prenant connaissance du marché et de son évolution. Les précisions concernant ce droit de préemption sont détaillées dans l’article L145-46-1 du Code de commerce.
5. Les obligations du vendeur et de l’acheteur
Les personnes qui prévoient de vendre leur local commercial doivent s’acquitter des factures, des taxes et des impôts jusqu’à la cession définitive. Tous les détails sur le bien, notamment les malfaçons, les vices et les défauts, ne doivent pas être cachés. L’acheteur potentiel doit prendre connaissance de ces informations, même si elles peuvent avoir de l’impact sur la décision de l’acquéreur. Ces éléments peuvent aussi faire baisser le prix de vente, mais en aucun cas, le propriétaire ne peut les cacher. L’acheteur a pour obligation d’être solvable pour pouvoir payer l’acquisition au moment de la vente.